به گزارش پایگاه خبری کیان آنلاین به قلم هانیه سادات احمدی، پیش بینی قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵ در شرایطی مورد توجه خریداران و فعالان بازار قرار گرفته که افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت زمین و کاهش قدرت خرید خانوارها هم‌زمان بر بازار اثر می‌گذارند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است با وجود این فشارها، احتمال جهش شدید قیمت مسکن در ماه‌های باقی‌مانده سال پایین است.
بازار مسکن در ماه‌های ابتدایی سال با افزایش قیمت همراه بوده، اما حجم معاملات همچنان پایین ارزیابی می‌شود. فعالان بازار از شرایطی سخن می‌گویند که می‌توان آن را ترکیبی از رکود معاملات و تداوم فشار قیمتی دانست؛ وضعیتی که تصمیم‌گیری را برای خریداران و فروشندگان دشوار کرده است.
افزایش هزینه ساخت؛ فشار بر قیمت تمام‌شده مسکن
رشد قیمت مصالح ساختمانی، زمین، دستمزد و سایر هزینه‌های ساخت، قیمت تمام‌شده واحدهای جدید را افزایش داده است. همین مسئله باعث شده برخی فعالان بازار احتمال دهند فشار قیمتی در ماه‌های آینده نیز ادامه پیدا کند. با این حال، کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، معتقد است پیش بینی قیمت مسکن صرفاً بر پایه افزایش هزینه ساخت دقیق نیست و باید هم‌زمان توان خرید خانوارها و میزان تقاضای مؤثر را نیز در نظر گرفت. به گفته او، ممکن است قیمت‌ها در برخی مقاطع تحت تأثیر شرایط اقتصادی یا بازارهای موازی اندکی افزایش یا کاهش پیدا کنند، اما انتظار جهش قابل‌توجه تا پایان سال وجود ندارد.
قدرت خرید؛ مانع اصلی رشد شدید قیمت‌ها
یکی از مهم‌ترین عوامل محدودکننده بازار، کاهش قدرت خرید متقاضیان است. قیمت خانه برای بسیاری از کارگران، کارمندان و خانوارهای کم‌درآمد به سطحی رسیده که تأمین سرمایه اولیه خرید بسیار دشوار شده است. از سوی دیگر، تسهیلات مسکن نیز در بسیاری از موارد تنها بخش محدودی از قیمت یک واحد را پوشش می‌دهد. این شرایط باعث کاهش تقاضای مؤثر شده و می‌تواند مانعی در برابر جهش شدید قیمت‌ها باشد. بر همین اساس، پیش‌بینی قیمت مسکنتا پایان سال بیش از آنکه فقط به هزینه ساخت وابسته باشد، به توان مالی خریداران و حجم واقعی معاملات نیز بستگی دارد.
اثر دلار و طلا بر بازار مسکن
بازارهای ارز و طلا همچنان بر انتظارات فعالان حوزه مسکن اثر دارند. افزایش قیمت در این بازارها می‌تواند انتظارات تورمی را تقویت کند و بر تصمیم مالکان و سازندگان تأثیر بگذارد.
گودرزی با این حال تأکید دارد که بالا بودن قیمت فعلی مسکن و محدودیت قدرت خرید اجازه نمی‌دهد قیمت خانه لزوماً هم‌پای دلار و طلا رشد کند. در واقع، حتی اگر بازارهای موازی افزایش قیمت را تجربه کنند، نبود تقاضای کافی می‌تواند سرعت انتقال این رشد به بازار مسکن را کاهش دهد.
آیا میانگین مسکن تهران به متری ۲۰۰ میلیون رسیده است؟
یکی از پرسش‌های مهم بازار، احتمال رسیدن میانگین قیمت مسکن تهران به بیش از ۲۰۰ میلیون تومان برای هر مترمربع است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این موضوع گفته است تهران از نظر موقعیت، کیفیت ساختمان‌ها و میزان تقاضا تفاوت‌های زیادی میان مناطق مختلف دارد و نمی‌توان یک رقم واحد را به همه شهر تعمیم داد.
او پیش‌تر عبور قیمت مسکن در تهران از محدوده ۱۰۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع را مطرح کرده بود، اما تأکید دارد که اعلام رقم ۲۰۰ میلیون تومان به‌عنوان میانگین کل تهران دقیق نیست. بنابراین در پیش‌بینی قیمت مسکن باید تفاوت مناطق، سن بنا، کیفیت ساختمان و شرایط محلی معاملات را نیز در نظر گرفت.
رکود معاملات تا چه زمانی ادامه دارد؟
کاهش قدرت خرید و فاصله زیاد میان درآمد خانوار و قیمت مسکن موجب شده بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مصرفی از بازار فاصله بگیرند. در چنین شرایطی، ممکن است قیمت‌های پیشنهادی همچنان بالا باقی بمانند، اما تعداد معاملات کاهش یابد. این وضعیت همان شرایطی است که بازار را به سمت رکود تورمی سوق می‌دهد. تا زمانی که توان مالی خریداران تقویت نشود یا ابزارهای تأمین مالی کارآمدتری در اختیار خانوار قرار نگیرد، بازگشت گسترده تقاضای مصرفی دشوار خواهد بود.
پیش بینی قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵
به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک، بازار مسکن احتمالاً تا پایان سال با نوسانات محدود همراه خواهد بود و انتظار جهش‌های شدید قیمتی وجود ندارد. البته این دیدگاه یک پیش بینی است و مسیر واقعی بازار می‌تواند تحت تأثیر تورم، نرخ ارز، سیاست‌های اقتصادی، هزینه ساخت و میزان معاملات تغییر کند. در مجموع، پیش بینی قیمت مسکن تا پایان ۱۴۰۵ نشان می‌دهد بازار میان دو نیروی متفاوت قرار گرفته است؛ از یک سو هزینه زمین و ساخت رو به افزایش است و از سوی دیگر ضعف قدرت خرید و کاهش تقاضای مؤثر، امکان رشد سریع قیمت‌ها را محدود می‌کند.
بازار مسکن همچنان یکی از دشوارترین بازارها برای خانوارهای ایرانی است. افزایش هزینه ساخت می‌تواند مانع کاهش جدی قیمت‌ها شود، اما سطح بالای قیمت و کاهش توان خرید نیز اجازه رشد آسان و سریع را نمی‌دهد. بر همین اساس، به نظر می‌رسد وضعیت معاملات، قدرت خرید خانوار و تحولات اقتصادی مهم‌ترین متغیرهایی باشند که مسیر بازار مسکن را در ماه‌های باقی‌مانده سال ۱۴۰۵ تعیین خواهند کرد.
