در سال جاری بازار مسکن به ثبات نسبی رسیده و از شوک‌های گرانی خبری نیست. معمولا هرگاه بازار مسکن به ثبات می‌رسد، عده‌ای از به‌اصطلاح بسازبفروش‌ها با طرح ادعاهایی درباره بروز قریب‌الوقوع گرانی یا ارائه ارقام نادرست درباره قیمت‌ها تلاش می‌کنند تقاضا در بازار را تحریک و درآمد بیشتری کسب کنند.
ساخت و ساز
در سال‌جاری بازار مسکن به ثبات نسبی رسیده و از شوک‌های گرانی خبری نیست. معمولا هرگاه بازار مسکن به ثبات می‌رسد، عده‌ای از به‌اصطلاح بسازبفروش‌ها با طرح ادعاهایی درباره بروز قریب‌الوقوع گرانی یا ارائه ارقام نادرست درباره قیمت‌ها تلاش می‌کنند تقاضا در بازار را تحریک و درآمد بیشتری کسب کنند.
اخیرا درباره هزینه ساخت مسکن هم ارقام محیرالعقولی از جانب این عده مطرح شده که بررسی‌ها نشان می‌دهد درست نیست.
هزینه ساخت نهضت ملی مسکن که در ابتدای امر حدود ۳ میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنا بود، حالا از ۱۰ میلیون تومان هم عبور کرده و دورنمای افزایش آن نیز باز است. واقعا هزینه ساخت یک مترمربع آپارتمان چقدر است؟
گرانی مسکن یکی از مشکلات طولانی‌مدت اقتصاد ایران است و بخش قابل‌توجهی از این گرانی ناشی از سفته‌بازی در حوزه زمین شهری است. گرچه عده‌ای همپای تورم زمین، گرانی نهاده‌های ساختمانی، بوروکراسی مجوزهای ساخت‌وساز و خواب بالای سرمایه در صنعت ساختمان را نیز عامل گرانی شدید این کالای ضروری عنوان می‌کنند، اما آمارهای رسمی نشان می‌دهد آنگونه که برخی سازندگان می‌گویند، هزینه‌های ساخت‌وساز مسکن نمی‌تواند توجیه‌کننده جهش‌های متوالی قیمت مسکن باشد.
بیشتر بخوانید:
افزایش فقر مسکن در ایران/ این قشرها شانسی برای خرید خانه ندارند
سهم عوامل در قیمت مسکن
سهم زمین از قیمت نهایی مسکن در مناطق مختلف متغیر است؛ اما در شهری نظیر تهران به‌طور میانگین از ۴۰ تا ۶۰ درصد برآورد می‌شود؛ گرچه در مناطق اعیان‌نشین شهر سهم ۸۰ درصدی و حتی بالاتر نیز برای سهم زمین در قیمت مسکن امکان‌پذیر است.
براساس آمارهای وزارت راه‌وشهرسازی در سال ۱۴۰۲، جدا از هزینه زمین، ۵۳ درصد هزینه انجام‌شده در ساخت‌وساز مربوط به مصالح و نهاده‌های ساختمانی بوده و ۴۷ درصد باقیمانده به هزینه‌های مربوط به دستمزد نیروی انسانی، بیمه کارگران، مالیات، عوارض و پروانه، خدمات مهندسی و سود سازنده یا پیمانکار اختصاص داشته‌است.
در این ترکیب، سود سازنده ۸ درصد در نظر گرفته شده که دلیل آن احداث پروژه توسط آورده نقدی متقاضیان و تسهیلات بانکی بوده‌است؛ درحالی‌که در پروژه‌های معمولی سطح شهر، سازندگان برای دوره‌های زمانی تکمیل ساختمان، هزینه خواب سرمایه را نیز به هزینه تمام‌شده ساخت اضافه می‌کنند که رقم آن در دوره دوساله ساخت می‌تواند تا ۵۰ درصد نیز برسد.
به‌دلیل همین سهم عوامل مختلف در هزینه ساخت مسکن است که دولت‌ها در دوره‌های مختلف طرح‌های مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی را برای ارزان‌سازی مسکن از طریق حذف قیمت زمین و حذف هزینه خواب سرمایه سازنده اجرا کرده‌اند؛ هرچند در شرایط فعلی، نهضت ملی مسکن به‌دلیل همکاری‌نکردن بانک‌ها در پرداخت تسهیلات، با مشکلات بزرگ در اجرای پروژه‌های انبوه‌سازی مواجه شده و از این مسیر به‌دلیل اثرات تورمی با افزایش هزینه ساخت روبه‌رو است.
آمار مسکن به روایت بانک مرکزی
آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد در سال ۱۴۰۲ میانگین هزینه ساخت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران بدون احتساب قیمت زمین معادل ۱۰.۲ میلیون تومان بوده‌است. این رقم در سال‌جاری با احتساب تورم ۲۳ درصدی تولیدکننده معادل ۱۲.۵ میلیون تومان برآورد می‌شود؛ اما سازندگان بخش خصوصی در تهران معتقدند میانگین هزینه ساخت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران حداقل ۱۵ میلیون تومان است.
در سال گذشته در شهر تهران هزینه ساخت هر مترمربع مسکن حدود ۱۰ میلیون تومان و متوسط قیمت زمین (با احتساب میانگین ساخت ۷ واحد مسکن در هر قطعه زمین) حدود ۱۷ میلیون تومان بوده است. یعنی هزینه تمام‌شده هر مترمربع برای سازندگان مسکن ۲۷ میلیون تومان بوده‌است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در تهران در سال گذشته ۷۵ میلیون تومان بود که بدین‌ترتیب سود بالای سازندگان مسکن مشخص می‌شود.
در سطح شهرهای کشور هم هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در سال گذشته نزدیک ۷ میلیون تومان و متوسط قیمت زمین (با احتساب میانگین ساخت ۷ واحد مسکن در هر قطعه زمین) ۴ میلیون تومان بوده‌است. یعنی ساخت هر مترمربع برای سازندگان حدود ۱۱ میلیون تومان تمام می‌شده است.
افزایش قیمت با ملاحظات سازندگان
خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران در گفت‌وگو با همشهری می‌گوید: در قیمت ۱۵ میلیون تومانی برای ساخت مسکن، چند اصل اساسی مدنظر قرار نگرفته و همین مسئله عامل پایین‌بودن قیمت شده است.
باقرپور با اشاره به اینکه به‌ازای هر مترمربع زیربنای مفید مسکونی، باید مشاعات نیز تأمین شود، می‌افزاید: جدا از هزینه مشاعات اعم از حیاط، راه‌پله و آسانسور، در داخل واحدها نیز تجهیزات و امکانات بسیاری نظیر پکیج، رادیاتور، کابینت و… هست که با هزینه ۱۵ میلیون تومانی هیچ‌کدام از آنها اجرا نمی‌شود.
نکته دیگری که این فعال حوزه ساختمان مطرح می‌کند، استانداردبودن سازه و ساخت‌وساز است. او می‌گوید: برای ساختمان باکیفیت و استاندارد که بتوان عنوان مسکن مناسب به آن داد، هزینه ساخت می‌تواند تا ۲ برابر مبلغ اعلام‌شده نیز افزایش یابد.