کیان آنلاین – شیوا سپهری: این روز‌ها بازار مسکن دچار رکود شدیدی شده است. درحالیکه دولت ابراهیم رئیسی تعهد داده بود سالیانه یک میلیون واحد مسکونی جدید تولید کند، نه تنها وعده‌اش بر زمین مانده و از مسکن دولتی که نهضت ملی مسکن نام گرفته بود، خبری نیست بلکه شرایط رکود بازار مسکن به دلیل عدم تعادل عرضه و تقاضا به اوج خود رسیده است. برخی کارشناسان حتی پیش‌بینی کردند که بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ با رشد دو برابری نیز ممکن است همراه باشد. این درحالی است که خرید و فروش ملک که از اوایل خرداد ماه عملاً به حالت توقف درآمده است، همچنان ادامه دارد و خبری از کوچکترین روزنه‌ای در بازار مسکن نیست.
عوامل موثر بر قیمت مسکن
کارشناسان معتقدند که اکنون انتظارات کاهشی در بازار ایجاد شده و این کاهش معاملات نیز به همین مساله مربوط می‌شود. در ماه‌های اخیر به دلیل افزایش تقریباً دوبرابری قیمت مسکن از سال گذشته تاکنون، بسیاری از خریداران دیگر قدرت خرید خود را از دست داده‌اند. همین کاهش تقاضا که در وضعیت پایین‌ترین نسبت به عرضه قرار گرفته است، موجبات کاهش قیمت مسکن را فراهم کرده است.
از سوی دیگر یکی از دلایلی که رکود بازار مسکن را در ماه‌های آتی می‌تواند تشدید کند، قیمت مصالح ساختمانی است. از آنجا که قیمت آهن بیشترین مولفه تاثیرگذار بر قیمت تمام شده مصالح ساختمانی است، افزایش قیمت جهانی قیمت آهن را در ماه گذشته به میزان ۴۰ درصد افزایش داد. البته این امر اگرچه به نفع تولیدکنندگان مواد اولیه است، اما نقش مهمی نیزبر قیمت مسکن دارد. در چنین شرایطی البته بازار خرید آهن راکد است و البته همین رکود به عدم افزایش عرضه مسکن دامن خواهد زد. البته نرخ مسکن با فاصله زمانی از این افزایش قیمت‌ها تاثیر می‌گیرد. این درحالی است که دولت رئیسی تلاش کرده با بخشش مالیاتی شرایط را برای آهن فروشان بهتر کند تا بلکه آهن عرضه شده در بازار افزایش یابد و منجر به تعدیل قیمت‌ها شود. براساس قرارداد جدید آهن فروشان تنها نیم درصد از درآمد خود را اختصاص به پرداخت مالیات بر ارزش افزوده خواهند داد. البته شرایط رکودی موجب شده است تا فایل‌های عرضه شده با کاهش قیمت مواجه شوند و بسیاری از فروشندگان املاک خود را با تخفیف بالا به فروش برسانند.
رکود تورمی در بازار مسکن؟
نباید از نظر دور داشت که ادامه شرایط رکودی اکنون می‌تواند خطرناک باشد و می‌تواند منجر به وقوع رکود تورمی در بازار مسکن شود. تورمی که متاثر از بازار‌های موازی به بازار مسکن منتقل می‌شود، اما همچنان معاملات به علت پایین بودن تقاضا ناشی از پایین آمدن قدرت خرید با افت زیادی مواجه است. در شرایط کنونی البته بازار در کانال ۴۸ هزار تومان قرار دارد و شرایط ثبات در ان بازار و بازار‌های طلا و سکه مشاهده می‌شود. خیلی‌ها معتقدند یکی از دلایلی که دولت تلاش می‌کند تا با دو برابری کردن وام‌ها و تسهیلات مسکن برمولفه تقاضا تاثیر بگذارد، همین اخطار شرایط رکود تورمی در بازار مسکن است.
در حال حاضر با توجه به عدم تناسب قیمت مسکن با قدرت خرید مردم، انتظار خرید مسکن به ۶۰ سال رسیده است که نشان از شرایط اسفبار بازار مسکن دارد. بازار مسکن برخلاف دیگر بازار‌ها نیاز به برنامه‌ریزی‌ها میان مدت و بلند مدت برای مسکن دارد. با اینحال دولت رئیسی نه تنها نتوانست به تعهدات خود مبنی بر ساخت یک میلیون مسکن در سال عمل کند، بلکه آمار رسمی درباره تعداد خانه‌های عرضه شدن بر اساس نهضت ملی مسکن وجود ندارد. البته طیفی از کارشناسان هستند که معتقدند دولت با مهار نقدینگی می‌تواند شرایط بازار مسکن را کنترل کند.
سرمایه‌گذاری در بخش مسکن
سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و اخذ پروانه‌های ساختمانی اهمیت دارد، یکی از مولفه‌های بازار مسکن است که دولت رئیسی موفق نشده است از این بخش حمایت چشم‌گیری انجام دهد. به نحویکه براساس داده‌های مرکز آمار، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در تهران طی بهار ۱۴۰۱، ۶ هزار و ۲۰۰ پروانه عنوان شد که در مقایسه با ۱۰هزار و ۷۰۰ پروانه سال پیش از آن، افت ۴۲درصدی داشته است.
همچنین بررسی روند سرمایه‌گذاری در بخش مسکن طی یک دهه گذشته نشان می‌دهد که ۱۰۰ هزار میلیارد تومان از حجم سرمایه‌گذاری در این بخش کم شده است. در سال ۱۳۹۰ میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان ۲۵۶ هزار میلیارد تومان برآورد می‌شد درحالیکه عدد سرمایه‌گذاری در این بخش طی سال ۱۴۰۰ به ۱۵۰ هزار میلیارد تومان رسیده است. این درحالی است که اخباری مبنی بر افزایش خرید مسکن در ایرانیان در ترکیه به گوش می‌رسید.
آمار‌ها نشان می‌دهد، ساخت مسکن به‌شدت در کشور کاهش یافته است و از عدد ۲۰ هزار واحد مسکونی که در هر ماه از سال ۱۳۹۱ ساخته می‌شد به ۵/۱ هزار واحد مسکونی در هر ماه از سال جاری کاهش یافته است. یکی دیگر از مشکلات بار تعهداتی است که دولت بر دوش بانک‌ها گذاشته است. همین افزایش تعهدات مشکلاتی برای آنان ایجاد کرده است از جمله اینکه بانک‌ها توان پرداخت تسهیلات را ندارند.
این افت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن فقط مختص دولت رئیسی نیست و دولت حسن روحانی نیز این روند وجود داشته است و در واقع شرایط فعلی مسکن محصول سیاست‌های دولت‌ها در خصوص مسکن بوده است. البته واقعیت‌های کلان اقتصادی کشور را نباید نادیده گرفت. در شرایط رشد منفی اقتصادی و افزایش نرخ تورم، طبیعی است که بازار مسکن نیز متاثر از کلان مولفه‌های اقتصاد شرایط حادی را پشت سر بگذارد.
در چنین شرایطی دولت تنها از ابزار اخطار برای مدیران پروژه کم‌کار در پروژه‌های نهضت ملی مسکن استفاده کرده است. دوم مرداد ماه بود که جلسه ارزیابی عملکرد آخرین وضعیت پروژه‌های نهضت ملی مسکن با حضور تیم مشترک بازرسی پروژه‌های نهضت ملی شهر‌های جدید برگزار و در این نشست به مدیران کم‌کار پروژه‌های نهضت ملی مسکن اخطار داده شد. گفته می‌شود که قرار است که در صورت عدم تسریع اقدامات در یک بازه زمانی کوتاه‌مدت، نسبت به جا به جایی آن‌ها اقدام شود.
هرچه هست طی سال‌های گذشته بازار مسکن وضعیت اسفباری را طی می‌کند. به نحویکه طی یک دهه گذشته نرخ ارز حدود ۴۰ برابر افزایش یافته و نرخ مسکن تا سال ۱۴۰۰ حدود ۲۳ برابر شده است. بخش مسکن از آنجا مهم است که ۳۰ درصد از تشکیل سرمایه ناخالص کشور و ۱۲ درصد از اشتغال مربوط به این حوزه است و رکود در حوزه مسکن به معنای تعداد بیکاران بیشتر و وضعیت اقتصادی وخیم‌تر خواهد بود. این است که رکود بازار مسکن می‌تواند کل اقتصاد راتحت تاثیر قرار دهد.
